Nekem vajon jár a jóárasított lakáshitel? Kérdezz-felelek az Otthon start programról

Támogatott tartalom: augusztusi podcastunkban bankmonitoros vendégek közreműködésével jártuk körül a szeptember 1-jén indult Otthon start program gyakorlati kérdéseivel, felmerülő problémákkal, lehetséges kockázatokkal. Adásunk nyomán számos kérdés érkezett olvasóinktól, hallgatóinktól, amelyeket most a Bankmonitor független pénzügyi szakértői válaszolnak meg.

Első lakásszerzés, meglévő ingatlantulajdon

A legfeljebb 3 százalékos kamatozású kölcsön az első lakásszerzők számára elérhető támogatás. De ki minősül első lakásszerzőnek? Ezzel kapcsolatban számos kérdés érkezett.

1. Jól értelmezem, hogy jogosult vagyok a hitelre, ha 9 éve adtam el egy 1/2-ed tulajdoni hányadomat - összesen 10 millió forintért -, és most egy 1/2-ednél kisebb tulajdoni hányadom van?

A főszabály az, hogy nem lehetett 10 éven belül lakóingatlanja az igénylőnek. Ugyanakkor azon ingatlanok nem számítanak, melynek értéke nem haladta meg a 15 millió Ft-ot. Itt az aktuális forgalmi érték, illetve már értékesített lakás esetében az eladási ár számít. Vagyis a kérdező első ingatlanja nem számít.

További jó hír, hogy a lehetséges kivételeken felül – ide lehet sorolni az alacsony értékű ingatlanokat is – egy időben legfeljebb egy lakóingatlanban lehet 50 százalékot meg nem haladó tulajdonrésze az érdeklődőnek. A kérdésben szereplő második ingatlan pedig ide sorolható.

Vagyis a kérdező jogosult lehet az Otthon Start hitelre, ha minden más feltételnek megfelel.

2. Lenne egy égetően fontos kérdésem. Van egy lakásom, 1/1 arányban a tulajdonom, örököltem, Újbudán van, a hagyatéki becsértéke 34 millió forint volt. 2023 ősszel házasodtunk a férjemmel. Neki semmilyen ingatlan nincs a nevén. Jogosultak lehetünk-e a 3%-os otthonteremtési kedvezményes hitelre?

Házaspárok esetén elegendő, ha az egyik fél teljesíti az első lakásszerzésre vonatkozó feltételeket. A fontos, hogy ezen személynek kell teljesítenie a 2 éves TB-jogviszonyra vonatkozó elvárást is. Ha a férjének megfelelő TB-jogviszonya van, akkor megfelelnek a feltételeknek.

Akár Ön is megfelelhet az első lakásszerzésre vonatkozó feltételeknek. Itt a kérdés az lenne, hogy haszonélvezeti joggal terhelt-e az örökölt ingatlan és a haszonélvező bent lakik-e a lakásban. Ha ezekre a kérdésekre igen a válasz, akkor Ön is első lakásszerzőnek minősülnek.

3. Ha van egy örökölt házrészem (1/4-ed tulajdon, Pest megye, a teljes ház 16 millió Ft-ot ért a hagyatéki végzés szerint), és egy 9 éve örökölt 1/6-od arányú vidéki kertesház-részem, amin haszonélvezet van (sajnos nem tudom, hogy akkor milyen értéket állapítottak meg), akkor jogosult lehetek-e a 3%-os hitelre?

Ha a kettő ingatlana közül legalább az egyik jelenlegi forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot, akkor megfelel az első lakásszerzés kitételnek. Fontos, hogy az Ön tulajdonrészének az értéke számít és nem a teljes ingatlanérték. Az első ingatlannál maradva: ha annak jelenlegi forgalmi értéke nem haladja meg a 60 millió Ft-ot, akkor az megfelelő, ugyanis annak a negyede nem haladja meg a 15 millió Ft-ot.

Ha mindkét tulajdonrészének az értéke meghaladja a 15 millió Ft-ot, akkor is lehet esély az igénylésre. Jelen esetben az kérdés még, hogy a második haszonélvezettel terhelt lakásban a haszonélvező bent lakik-e. Ha igen, akkor is jogosult lehet a támogatott kölcsönre, amennyiben minden más feltételnek is megfelel.

4. A Bankmonitoros szakértőkhöz lenne egy kérdésem. Ha a férjemmel vettünk egy lakást tavalyelőtt, amiben 1/2-1/2-ed arányban van tulajdonunk, és más ingatlanunk nincs, igényt tarthatunk még a hitelre?

Igen, mindketten megfelelnek annak a kitételnek, hogy egy időben legfeljebb egy ingatlanban van 50 százalékot meg nem haladó tulajdoni hányaduk. Házaspárok esetében elég lenne, ha egyikül teljesítené az első lakásszerzésre vonatkozó feltételt, de jelen esetben mindketten megfelelnek ezen előírásnak.

5. Tisztelettel szeretném kérdezni a szakértőket, hogy ha kapok munkáshitelt, az lehet önerő? Egy negyedrész lakást örököltem a 16. kerületben, haszonélvezet van rajta. Dolgozom 2023. szeptember óta, előtte technikumba jártam.

Ha nincs és az elmúlt 10 évben nem is volt más lakás, lakóingatlan a nevén, akkor megfelel az első lakásszerzésre vonatkozó feltételeknek. A 2 éves TB-jogviszony is meglehet, amennyiben a munkaviszonyában nem volt egybefüggően 30 napot meghaladó megszakítás.

A munkáshitel lehet önerő. Alapesetben a maximum 4 millió Ft-os kölcsön 75%-a lehet önerő. Ha pedig a munkáshitel igénylése és a lakáshitel felvétele között több, mint 90 nap eltelik, akkor akár a teljes munkáshitel beszámítható az önerőbe a lakásvásárlás során.

6. A szüleim válása után a nevemre írtak apám házrészéből ¼-es részt (budakeszi ház). Ha a feleségemmel vettünk azóta fele-fele arányban egy budapesti (óbudai) panelt, akkor már nem kaphatok hitel?

Ha a feleségének nincs és 10 éven belül nem is volt másik lakóingatlanja, akkor jogosultak lehetnek a támogatásra. Ugyanis házaspárok esetén elegendő az egyik félnek teljesítenie az első lakásszerzéshez kapcsolódó előírásokat.

Ahhoz még az ingatlanok értéke is szükséges lenne, hogy meg lehessen állapítani, hogy Ön egymagában jogosult lenne-e az Otthon Startra.

7. Van két budapesti lakásban résztulajdonom. Mindkettőben 20%. Mindkettő Bp VIII. ker-i társasházban van. Más ingatlanom nincs. Ha jól értem, egy lakás esetén az 50% alatti tulajdonrész értékhatártól függetlenül nem kizáró ok. A másik lakást egy éve vettük és 11 millió Ft volt a 20% tulajdonrészem ára. Hogyan tudhatom meg, hogy ez a tulajdonrész most kizáró ok-e. Eladni csak a társtulajdonosnak tudnám, ami véleményem szerint nem érné el a 15 millió forintot, de ha nem adom el, akkor az értékbecslés miatt kieshetek a rendszerből.

Az ingatlan aktuális forgalmi értéke lényeges. Ha ez alapján az Ön tulajdonrésze nem haladja meg a 15 millió Ft-ot, akkor jogosult lehet az Otthon Start hitelre. Erről nyilatkoznia szükséges a hiteligénylés során, a nyilatkozat valódiságáról a banknak jogában áll meggyőződnie.

Ha bizonytalan a lakás forgalmi értékével kapcsolatban, akkor esetleg egy független értékbecslővel felbecsültetheti az ingatlant.

8. Házasok vagyunk, 2 nappali tagozatos egyetemista gyermeket nevelünk, egyikük tanulmányai mellett munkaszerződéssel dolgozik. A közösen lakott házban nekem 3/4, feleségemnek 1/4 tulajdoni hányada van több mint 20 éve. Az értékét 50 millió forintra becsülöm. A feleségem ajándékozás és öröklés jogcímen az elmúlt 10 évben 1/4-ed és 1/4-ed tulajdonjogot szerzett egy másik ingatlanban, melynek értékét a teljes ingatlan vonatkozásában 30 millió forintra becsülöm. A maximális hitelt szeretnénk felvenni, egyikünk fizetése sem éri el a nettó 480 000 Ft-ot, de kettőnk együttes jövedelme igen, egyéb feltételeknek megfelelünk, mindketten elmúltunk 50 évesek.

Kérdések:

- Ha mi vennénk fel a hitelt: Feleségem első lakásvásárlónak minősül? Ha igen, közösen vehetjük fel a hitelt, annak maximalizálása érdekében? A futamidőt korlátozza-e az igénybe vevők életkora?

- Ha gyermekek lennének az igénylők: Gyermekeink egyetemistaként lehetnek hiteligénylők (nincs ingatlantulajdonuk)? Ilyenkor a szülők lehetnek adóstársak? A szülők fizetése határozza meg a felvehető hitel nagyságát (az egyik gyermek nem rendelkezik jövedelemmel, a másik igen)? Ha mindkét gyerek igényli a hitelt, elég egy gyereknél egy szülő adóstársnak vagy mindkét hitelhez mindkét szülőt bevonják? Lehetnek a szülők 2 hitelben is adóstársak egyszerre? Az én 3/4-es tulajdoni hányadommal lehetek gyermekeim tekintetében adóstárs?

Ha Önök szeretnének maguknak lakást venni, akkor az első kérdés, hogy megfelelnek-e az első lakásszerzés előírásainak. Ön nem, mert a meglévő tulajdonrésze több, mint 50% és az értéke is meghaladja a 15 millió Ft-ot. A felesége viszont megfelelhet, amennyiben mindkét 1/4-ed része esetén a teljes ingatlanérték 30 millió Ft. Ebben az esetben ugyanis az Ő tulajdonrészének az értéke nem haladja meg a 15 millió Ft-ot. Házaspárok esetén elegendő az egyik félnek teljesíteni az első lakásszerzésre vonatkozó elvárásokat, így jogosultak lehetnek a kölcsönre.

Az életkor a futamidő kapcsán lehet lényeges. A bankok meghatározzák, hogy a hitel lejáratakor legfeljebb milyen idős lehet az adós, adóstárs. Ez jellemzően 70-75 év szokott lenni. A pontos életkoruktól függően elképzelhető, hogy nem minden banknál tudnák felvenni a hitelt a maximális 25 évre. (Ez befolyásolja a törlesztőrészletet és a szükséges jövedelem nagyságát is.)

A gyermekek, ha minden jogszabályi feltételt teljesítenek lehetnek hiteligénylők. Még tanuló gyermekek esetén számos bank még munkaviszonyt, jövedelmet sem vár el tőlük. De valóban ilyen esetben szükséges megfelelő jövedelemmel rendelkező szülő adóstársként. Az megoldás lehet, hogy a férj z egyik gyermeknek, a feleség a másik gyermeknek lesz adóstársa. De ebben az esetben külön-külön jövedelmüknek el kell bírnia a törlesztőrészletet. Viszont mindkét szülő mindkét gyermek mellé nem mehet adóstársnak, mert egy személy csak egy Otthon Start hitelbe kerülhet be adósként, adóstársként.

TB-jogviszonyhoz kapcsolódó kérdések

Az egyik legszigorúbb feltétel a kölcsönhöz kapcsolódóan a megfelelő társadalombiztosítási jogviszony megléte. 2 éves jogviszony kell a hitel felvételéhez, ráadásul az utolsó 180 napra szigorúbb előírások vannak érvényben.

1. A férjemmel egyelőre Németországban élünk, viszont tervezünk visszaköltözni Magyarországra. Az új hitel lehetővé tette volna nekünk, és nyilván sok más hazaköltözőnek is a gyorsabb relokációt, főleg, hogy egyébként minden feltételnek megfelelünk, viszont eszünk ágában sincs így 40 körül először albérletbe menni ahhoz, hogy meglegyen a fél év TB-jogviszonyunk.

A németországi munkaviszony, külföldi TB-jogviszony valóban beleszámít az elvárt 2 éves társadalombiztosítási jogviszonyba. Ugyanakkor az utolsó 180 napra érvényes szigorúbb feltételeknek nem felel meg. Valóban először magyar jogviszonyt kellene létesíteni (ez jellemzően munkaviszony, vagy vállalkozói jogviszony), ezt követően a 180 nap leteltével tudnák felvenni az új támogatott hitelt. Valóban ez elég nehézkes lehet az Önök helyzetében, hiszen ez valóban azt feltételezi, hogy fél évvel a hiteligénylés előtt hazaköltöznek.

2. Munkaviszonyban állok egy svájci tulajdonú magyar cégnél 2022 óta. Tavaly decemberben és idén januárban volt 2 hónapnyi fizetés nélküli szabadságom, akkor én fizettem magam után a NAV által küldött csekken a tb-járulékot. A fizetés nélküli szabadság óta ismét ugyanitt dolgozom. Ebben az esetben járhat nekem a hitel?

Alapesetben azzal nem teljesül az elvárás, ha valaki saját maga után fizeti a TB-t. Itt a kérdés inkább az, hogy a munkaviszonya olyan módon szünetelt-e, hogy emiatt már az Otthon Start programra sem jogosult.

A Bankmonitor szakértőinek véleménye szerint igen, mivel fizetnie kellett maga után a TB-t, de érdemes lenne kikérni egy igazolást a területileg illetékes kormányhivataltól. Ha ők leigazolják a megfelelő jogviszonyt, akkor jogosult lehet a támogatásra. Az igazolás kikérése díjmentes szerencsére.

A támogatott lakáshoz, házhoz kapcsolódó feltételek

Természetesen az igénylő mellett a célingatlannal kapcsolatban is vannak előírások, elvárások.

1. A ház, ahol most lakunk, osztatlan közös tulajdon, használati megosztási szerződéssel. Hivatalosan 2 lakásból áll, „A” és „B” lakás. De az „A” lakás valójában 2 db teljesen különálló lakásból áll. Mi az „A” lakás emelet+tetőtéri lakásában lakunk, és az „A” lakás földszinti különálló lakását szeretnénk megvenni. Ez a lakás a testvéremé. Illetve pl. nekem az sem tiszta, hogy esetleg a gyerekem (aki egyébként elmúlt 18 éves) vehet-e fel kölcsönt és mondjuk mi lennék a kezesek vagy adóstársak vagy nem tudom pontosan mik. Az van a jogszabályban, hogy TB-jogviszonyként a nappali tagozatos középiskolai jogviszonyt is elfogadják. Most fog végezni a középiskolában, és utána egyetemre megy.

Az osztatlan közös ingatlanban lévő önállóan forgalomképes lakás megvásárlása finanszírozható Otthon Start programból. Egy ilyen lakás megvásárlása nem sérti meg a résztulajdonra vonatkozó tilalmat. Ugyanakkor a bankok jellemzően eltérően kezelik a családi házak, ikerházak és a társasházak esetét. Társasházakban lévő lakások használati megosztását nem annyira kedvelik a bankok, jellemzően nem is finanszírozzák meg. Azt is szem előtt kell tartani a döntés során, hogy a bankválasztás nehezebb lesz várhatóan.

Közeli hozzátartozótól és élettárstól nem lehet ingatlant vásárolni, Így Ön nem lehet igénylő, ugyanakkor a férjének már nem közeli hozzátartozó az Ön testvére. Ez alapján Ő akár lehetne a hitel igénylője is. De itt azért felmerül az, hogy a szabályokat ki szeretnék-e játszani.

A 18. életévét betöltött magyar középiskolában, felsőoktatási intézményben nappali tagozaton tanuló gyermek megfelelhet a 2 éves TB-jogviszonyra vonatkozó feltételnek, ha kellő ideje folytatja a tanulmányait. Természetesen mellé szükséges egy megfelelő jövedelemmel rendelkező szülő, akinek a fizetése elbírja a törlesztőrészletet.

2. Az adásban egyetlen, engem érdeklő dologra nem kaptam választ. A vásárolt ingatlan 100 százalékban annak a nevére kerül, aki a hitelt felveszi? Röviden: a fiam és a barátnője egy gyerekkel házat szeretnének venni. A fiamnak már volt egy lakása, azt most eladta. Nyilván jelentős összeget fizet az új ingatlanba. Viszont a barátnője tudná felvenni a hitelt, ő megfelel a feltételeknek. Azt viszont nem szeretnénk, hogy a fiam nevén ne legyen tulajdonrész, hiszen több, mint a felét fizeti a háznak.

Nem, házaspárok esetén mindkét fél tulajdonrészt szerezhet. Ez akkor is igaz, ha csak az egyikük felel meg az első lakásszerzésre vonatkozó előírásoknak.

3. Várható-e klaszteresedés az ingatlanok árában a 1,5 milliós négyzetméter ár körül? Tehát akik most 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt árulják, megemelik, mert úgyis belefér. Akik pedig kicsit magasabb négyzetméter áron árulják, kicsit lentebb viszik az árat, hogy beférjenek a 1,5 millió alá?

Valóban jelenleg két árkorlát is létezik a programhoz kapcsolódóan:

1. Vételérkorlát, építési költség korlát: lakásoknál legfeljebb 100 millió Ft, házaknál legfeljebb 150 millió Ft lehet az ingatlan értéke, építési költség.

2. Négyzetméterár korlát: a vételár, építési költségnem haladhatja meg a 1,5 millió Ft/m2 értéket.

Lehet látni a kérdező által említett mindkét elmozdulást. Azaz a kicsivel limit feletti lakások, házak ára csökkent, míg a limit alatti ingatlanok ára emelkedett. De az árkülönbségek teljes eltűnésére nincs esély, hiszen a lakások, házak minőségbeli különbsége az árban is meg kell jelenjen.

4. Azt szeretném megtudni a Bankmonitor szakértőitől, hogy tudunk-e úgy Otthon Start hitelt felvenni, hogy az igénylő és a lakás majdani vevője a 19 éves fiam, és én adóstárs vagyok. A fiam nappali tagozatos tanuló, most kezdi az egyetemet, semmi jövedelme nincs. Én biztosan hitelképes leszek a jövedelmem alapján. Én nem vagyok otthon start jogosult, mert két budapesti lakásban van jelenleg is 50% tulajdonom.

Igen, jelen ismereteink szerint több bank is nyújt így Otthon Start hitelt. A gyermek teljesíti az igénylési feltételeket, a szülő pedig a jövedelmet adja, ami elbírja a kölcsön törlesztőrészletét. Gyermek mellé pedig jöhet úgy szülő adóstársnak, hogy nem felel meg az első lakásszerzésre a TB-jogviszonyra vonatkozó elvárásoknak.

A támogatás gazdaságra gyakorolt hatása

Számos kérdés érkezett azzal kapcsolatban, hogy milyen hatása lehet a programnak a gazdaságra. Itt elsősorban a támogatás jövőjével, illetve a lakásárakkal kapcsolatban érkeztek kérdések, észrevételek.

1. Magyarországon a bérleti díjak nagyon magasak a nyugdíjakhoz képest. Tehát amíg dolgozik az ember, addig még úgy-ahogy meg tudja fizetni a bérleti díjat, de amikor már nyugdíjas lesz, akkor még vidéken is nehéz lesz kigazdálkodni egy alacsonyabb nyugdíjból egy teljes lakás/ház bérleti díját. Tehát Magyarországon a saját lakás igazából felfogható egy nyugdíj-megtakarításként is. Ezzel kapcsolatban van valami gondolatuk?

Ez az Otthon Start programtól kicsit távol álló, eléggé összetett kérdés. Alapvetően a nyugdíjak csökkenésével valóban nehezebb lehet az albérleti díj kifizetése.

Ugyanakkor egy saját lakás akkor tekinthető megtakarításnak, ha az nem szolgál lakhatási célt. A saját lakóingatlant pedig akkor lehet ilyen szempontból számításba venni, ha azt le lehet cserélni idősebb korban egy kisebb értékűre. (Például a gyermekek elköltözésével már nincs szükség ekkora lakásra.)

Az biztos, hogy érdemes idős korra megtakarítani, erre megfelelő lehet egy lakás is. De fontos, a lakhatásra szolgáló ingatlanokat nem lehet automatikusan ide sorolni.

2. Amiről szívesen hallanék többet, az a korábbi hasonló programok kifutása volt. A 2000-es években talán nem, de ha jól tudom, a 90-es évek elején azt a megoldást választotta a kormány, hogy beszüntették a támogatást teljesen, vagyis végül a piaci hitelt kellett kifizetniük az adósoknak. Ez most is egy reális kockázat?

Alapvetően három módon lehet megszigorítani egy ilyen programot:

• Az igénybevétel megszigorítása, azaz kevesebb ember kaphatja meg a kölcsönt. A meglévő, már felvett kölcsönöket ez nem érinti.

• A program megszüntetése, azaz új hitelfelvételt nem engednek. A meglévő, már felvett kölcsönöket ez nem érinti.

• A program megszüntetése és a meglévő hiteleknél az állami támogatás átalakítása. Ez érintheti a meglévő adósokat is.

Alapvetően az egyes lépcsőfokon lévő beavatkozásokra egyre kisebb az esély. Konkrétan jelenleg semmi esélyt nem látni arra, hogy visszamenőleg kivezetik a kamattámogatást meglévő hiteleknél.

Persze emelkedhet a költségvetésre gyakorolt hatása a programnak, de ezt alapesetben az első két pontban leírtakkal kordában lehet tartani. A meglévő szerződésekbe történő durva beavatkozás a maximum egy, a rendszerváltásnál látott hatalmas fordulat esetében lenne elképzelhető.

Az Otthon start programmal foglalkozó Dohánygyár#5, a gazdasági podcastunk legutóbbi adása itt hallgatható meg.